Pour une égalité d'accès au logement

Favoriser l'accès à la propriété... en relançant l'investissement locatif

L’accession à la propriété est en effet l’une des clés de succès pour la relance de la construction de logements. Le Gouvernement a décidé d'un nouveau plan de relance pour le logement avec une série de nouvelles mesures visant à relancer la construction, favoriser l'accession à la propriété ou encore améliorer l'habitat. Il a aussi permis de refonder le dispositif fiscal d’investissement locatif.

Présenté le 29 août 2014, le dispositif  Pinel permet notamment :
 

• de choisir entre 3 durées d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans (au lieu de 9 ans jusqu'à présent) en contrepartie d'avantages fiscaux proportionnels, à partir du 1er septembre 2014.
• de louer, sous conditions, à ses ascendants  ou descendants.
• d'aligner sur celui des particuliers l'avantage fiscal du dispositif des SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) qui réalisent des investissements locatifs, depuis le 1er septembre 2014.

 

... Et en facilitant la primo-accession grâce au PTZ élargi

Pour faire bénéficier davantage de ménages de la possibilité d'acquérir leur premier logement, les dispositifs de financement sont élargis et adaptés.
Depuis le 1er janvier 2016, le plafond de revenus pris en compte pour l'octroi du Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été relevé.
 

• Le PTZ est renforcé sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes. Le montant de l’achat pris en compte et la quotité du prêt sont relevés, le plafond de revenu élargi pour les classes moyennes, et le remboursement différé est allongé pour les plus modestes (il ne commence qu'au bout de 5, 10 ou 15 ans).  
• Le PTZ est ouvert à l’achat de logements anciens à réhabiliter partout sur le territoire, y compris dans les grandes agglomérations. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, comme auparavant dans les zones cibles, comporter 25% de travaux.

Outre l'élargissement des critères d'octroi  :
 

• le montant du PTZ peut représenter jusqu'à 40 % du montant de l'emprunt immobilier, contre 18 % à 26 % actuellement ;
• le différé d'amortissement est d'au moins 5 ans pour toutes les tranches de revenus (la période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas son PTZ). Jusqu’aujourd'hui, ce différé allait de 14 ans pour les ménages les plus modestes, à une absence de différé pour les familles éligibles aux revenus les plus élevés. 

 

L’éco-PTZ est prolongé pour 3 ans

L'éco PTZ permet aux ménages de bénéficier d’un prêt à taux zéro allant jusqu’à 30 000 euros pour financer des travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels reconnus garant de l’environnement (RGE). Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent dans le logement ou qu’ils le mettent en location.

• Dès le 1er janvier 2016, un micro-crédit accompagné sera offert aux ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour financer le reste à charge de leurs travaux.
• Par ailleurs, l’éco-PTZ pourra être mobilisé plus facilement lors de l’achat d’un logement, les devis de travaux pourront être fournis après l’émission de l’offre de prêt. L’acquisition est un moment décisif pour réaliser des travaux de performance énergétique.

TVA réduite dans les quartiers prioritaires

Depuis le 1er janvier 2015, le taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20%) s’applique pour les logements construits dans les 1 300 quartiers de la politique de la ville de métropole. Jusqu’à cette date, cette exonération ne concernait que les logements situés dans les 500 quartiers du premier plan de rénovation urbaine (PNRU)

Un abattement exceptionnel de 100 000 euros a été créé pour les donations aux enfants et petits-enfants d'un logement neuf, réalisées jusqu'à fin 2016.
 

Simplifier les transactions immobilières

Dans le cadre des mesures de simplification mises en oeuvre depuis 2012, une ordonnance, promulguée le 27 août 2015, simplifie les transactions immobilières concernant les biens en copropriété, pour lesquelles les documents à fournir ont été augmentés par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur). Tout en maintenant le niveau d’information de l’acquéreur, elle précise que les éléments d’information et documents requis ne devront plus désormais être obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support et tout moyen, y compris sous forme dématérialisée.

Par ailleurs, l’ordonnance prévoit de cibler les informations financières de la copropriété sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur et de simplifier l’établissement des éléments nécessaires à cette information. Un arrêté précisera le contenu de ces informations. En outre, l’ordonnance adapte l’information à transmettre en fonction de la situation de l’acquéreur ou du lot. Par exemple, elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot. De plus, les documents exigibles en cas de ventes de lots secondaires (tels que les caves, parking, etc.) sont désormais allégés pour cibler les plus pertinents.
 

Construire plus de logements à loyer intermédiaire

 

• Construire 30 000 logements intermédiaires en zones tendues dans les cinq prochaines années par une intervention exceptionnelle de l’É tat et du groupe Caisse des dépôts. 12 000 logements intermédiaires seront financés par le plan d’investissement pour l’Europe en zone étendue, d'ici à 2019.

Construire et rénover plus de logements sociaux

 

• Afin de casser les logiques de ségrégation, les préfets de département se substitueront aux maires ne respectant pas leurs obligations au regard de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite loi SRU). Une première liste de 36 communes carencées ayant refusé de signer un plan de mixité sociale, et dans lesquelles l’État va se substituer aux maires, a été présenté lors du 2e Comité interministériel à l'égalité et à la citoyenneté, le 26 octobre 2015. Plus d'informations
   
• Rénover plus de logements sociaux grâce à la mutualisation de 750 millions d'euros sur trois ans par les bailleurs sociaux. En parallèle l’État améliore l’accès aux prêts de la Caisse des dépôts et Consignations destinés à améliorer le parc HLM et crée un prêt Amiante, bonifié et attractif, pour financer les travaux relatifs au traitement de l’amiante de 40 000 logements chaque année.

Cette politique a commencé à porté ses fruits. En 2015, le nombre de logements sociaux financés a augmenté de 2,3%, avec 109 000 logements sociaux agréés en métropole (hors Anru). Parmi eux :

• plus de deux logements sociaux agréés sur 5 sont programmés dans les territoires où la demande est forte (zone A) ;
• un quart des logements produits sont destinés aux ménages très modestes (PLAi).

Le nombre total de logements sociaux agréés en France s’élève à 125 000 en incluant les départements d’Outre-mer (4 889) et les opérations de rénovation urbaine de l’Anru (11 293) qui relèvent de dispositifs spécifiques.

L’engagement de 500 millions d’euros à travers la création du Fonds national des aides à la pierre permettra d’amplifier la construction de logements sociaux en 2016. Il apportera de meilleures garanties de visibilité au financement du logement social, et sera un espace de codécision pour définir la programmation des aides à la pierre entre l’État, les représentants des bailleurs sociaux, des collectivités territoriales, et du Parlement.
Réuni le 30 septembre 2015, le Conseil d'administration de l’Anah a adopté le principe d'une prime de 1 000 euros pour inciter les propriétaires bailleurs à mettre en location leurs biens en loyer conventionné social et très social. Cette nouvelle disposition doit permettre de développer dans le parc privé des logements à loyers maîtrisés immédiatement disponibles. Elle sera proposée à partir du 1er novembre 2015 et jusqu’au 31 décembre 2017. Elle est accordée au propriétaire bailleur qui confie son logement conventionné pour une durée d’au moins trois ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative, structurent qui assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges. Plus d'informations

Simplifier et recentrer les dispositions de la loi ALUR

L’application de la loi Alur se poursuit. Priorité est donnée aux décrets en faveur du pouvoir d’achat des ménages et de l’amélioration des relations entre bailleurs, locataires et professionnels de l’immobilier.

• Le décret n° 2015-1906 du 30 décembre 2015 permet de développer l’intermédiation locative dans les communes déficitaires en logement social. Comme le prévoit la loi Alur, les dépenses des communes en faveur de l’intermédiation locative, qui permet de loger les personnes défavorisées dans le parc privé, peuvent être déduites des pénalités prélevées par l’État au titre de la loi SRU. Le décret précise les types d’aides accordées à des organismes agréés pour développer l’intermédiation locative, qui pourront être déduites des pénalités des communes, comme : le coût de la gestion et de l’accompagnement social ; le coût de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer de marché ; les frais de remise en état à l’exclusion des subventions de fonctionnement qui ont vocation à soutenir globalement l’organisme concerné. Le montant déduit ne peut pas dépasser 5000 euros par logement et par an en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur, et 2500 euros dans le reste du territoire national.

 

• Le décret sur l’encadrement des loyers est paru le 12 juin 2015. Il consiste à limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. Les loyers sont observés et encadrés et le loyer de référence comme le loyer maximum sont fixés quartier par quartier.  Cette réglementation concerne certaines villes où les prix des logements loués sont très élevés : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève (SUI)-Annemasse, Grenoble, la Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse). Plus d'informations avec l'argumentaire « Encadrement des loyers »

Août 2016 : un an après, à Paris

Dans la capitale, le dispositif s’applique depuis le 1er août 2015. Ce cadre législatif a permis de freiner certains excès et de lutter contre les abus, de mieux réguler le marché immobilier et de redonner du pouvoir d’achat aux ménages. Après un an, les premiers résultats à Paris sont très encourageants : plus de 30% de locataires ont pu bénéficier de baisses de loyer très fortes, de 5% à 10% . Ce qui ne s’était pas observé depuis plus de 10 ans.
 
Un site  (encadrementdesloyers.gouv.fr) dédié aux locataires et propriétaires parisiens pour estimer le montant des loyers. Avec ce dispositif, il est possible en quelques clics, d’évaluer soi-même son niveau de loyer actuel par rapport au loyer de référence et au loyer maximum autorisé pour les caractéristiques de son logement. Le cas échéant, il sera possible de de faire valoir ses droits.
 
Cette plateforme s’enrichira dans les mois à venir en intégrant progressivement les villes et métropoles concernées par l’encadrement des loyers (Lille puis l’agglomération parisienne).

 

• Le 1er juin 2015, le décret portant sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale a été publié. Ce contrat-type donnera un cadre de référence et permet aux parties d’insérer des clauses particulières, propres à leur location, dès lors qu’elles sont conformes à la loi. Il est applicable depuis 1er août 2015 pour les locations nues, les colocations à bail unique et les logements meublés.
   
• Certaines dispositions de la loi Alur, notamment les formalités en cas d’acquisition d’un bien, sont simplifiées (voir supra).
   
• La caution locative étudiante (Clé) permet à l'État de se porter garant pour des étudiants ne pouvant pas fournir de caution locative aux propriétaires, en raison de leur situation familiale ou personnelle. La Clé a été généralisée à l'ensemble des académies en 2014 par le Gouvernement pour : faciliter l’accès au logement de tous les étudiants ; offrir une garantie pour les étudiants sans garants quels que soient leurs revenus et leur situation familiale ;améliorer la réussite des étudiants et la démocratisation de l'accès à l'enseignement supérieur. Plus d'informations
   

VISALE : un nouveau dispositif de sécurisation des loyers

La réforme d’Action logement, programme qui gère la participation des employeurs à l'effort de construction, permet de faciliter l’accès au logement des actifs, notamment des salariés des TPE et des PME. Action logement finance en effet en 2016 un nouveau dispositif de garantie de loyers. Nommé « Visale » ce nouveau service en ligne de cautionnement des loyers du parc privé, totalement gratuit, garantira aux bailleurs du parc privé le paiement des loyers impayés durant les 3 premières années du bail. Il est opérationnel à compter du 1er février 2016.
Financé et géré par Action Logement à hauteur de 130 millions d’euros, le dispositif concerne :

• tous les salariés précaires du secteur privé 1(CDD, sous promesse d’embauche, CDI en période d’essai, intérimaires, intermittents, apprentis, contrats aidés…), dès lors que l’entrée dans l’emploi et dans le logement s’effectuent dans des délais rapprochés ;
• les jeunes salariés de moins de 30 ans, en CDD ou CDI, sous certaines conditions dérogatoires par rapport aux autres publics de Visale ;
• les ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative, salariés ou non.