La construction de logements

Avec le plan d’investissement pour le logement, le président de la République a demandé au Gouvernement de prendre les mesures urgentes de nature à faciliter les projets de construction.
 

La loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 habilite le Gouvernement à prendre, par ordonnance, les mesures législatives permettant d'accélérer les projets de construction de logements.

En juin 2014, le Gouvernement a annoncé la mise en oeuvre de mesures pour relancer la construction qui s'articulent autour de 4 priorités : favoriser l'accès à la propriété ; simplifier les règles de construction ; poursuivre la construction de logements sociaux et renforcer la mobilisation du foncier public.

 

En déplacement à Rennes le 27 janvier 2017, Bernard Cazeneuve a fait un point sur les mesures prises et a annoncé les chiffres de construction pour l’année 2016, en hausse pour la deuxième année consécutive. Le logement est la première préoccupation des Français qui, en moyenne, y consacrent 20% de leurs revenus. Permettre à chaque famille de se loger décemment est au cœur des mesures engagées par l’État, qui commencent à porter leurs fruits avec une augmentation de 14% cette année du chiffre de constructions.

  Cette ambition a été tenue avec la loi du 1er juillet 2013 qui a permis au Gouvernement de prendre des mesures pour faciliter les projets de construction.

Densifier en zone urbaine, pour construire là où sont les besoins

• en facilitant la transformation de bureaux en logements, avec des dispositions permettant de déroger aux règles imposées par les PLU ;
• en limitant les contraintes en matière de stationnement : les obligations de réalisation de places de stationnement à la charge des promoteurs seront réduites dès lors que le projet est situé à proximité de transports collectifs ;
• en favorisant la surélévation d’immeubles, par la construction sur les « dents creuses », qui consiste à aligner la hauteur entre bâtiments mitoyens.

Moderniser les règles d'urbanisme

• en réduisant le délai de traitement des recours contentieux, ramené de 3 ans à 18 mois, et les délais de procédure divisés par trois.

  Encourager la rénovation énergétique par des mesures fiscales

• réduction à 5,5 %  de la TVA sur les travaux de rénovation énergétique ;
• taux unique à 30 % (contre 15 % ou 25 % aujourd’hui selon les cas) pour le crédit d’impôt développement durable pour les travaux de rénovation

Encourager la construction

Augmenter l'offre de logements sociaux
Plusieurs mesures ont déjà été prises pour relancer la construction de logements sociaux :
 

• la loi du 18 janvier 2013 renforce les dispositions de l’article 55 de la loi SRU en relevant l’objectif de 20% à 25%. En cas de non-respect de ces dispositions, la loi multiplie par cinq les pénalités dont les communes devront s’acquitter. Elles sont appliquées depuis le 1er janvier 2015 ;
• la loi du 18 janvier 2013 permet également de libérer du foncier par la vente de terrains moins chers que leur valeur, dès lors que le programme de construction comporte au moins 75% de la surface dédiés au logement (voir ci-dessous) ;
• le taux de TVA est abaissé à 5,5% depuis le 1er janvier 2014 pour la construction et la rénovation de logements sociaux. Cette baisse de la TVA permettra de rénover chaque année 120 000 logements sociaux.

 
« La cession du terrain militaire, situé à proximité de la caserne de Guines, en est la parfaite illustration. L'Etat l'a cédé pour deux millions d'euros, avec une décote de 26% par rapport au prix du marché. Avec la vente, la ville et l'intercommunalité réaliseront 460 logements, dont 80% seront à vocation sociale. »

 
Une circulaire adressée en juin 2015 aux préfets a renforcé leur action d’accompagnement des communes en déficit de logements sociaux.
Elle prévoit :

• des contrats de mixité sociale, signés entre l’État et les communes carencées volontaires : ils précisent les moyens à mobiliser pour atteindre les objectifs de production de logements sociaux (financement, aide de l'établissement foncier public local, etc.) ;
• dans les communes carencées qui ne souhaitent pas s’engager dans des contrats de mixité sociale, les préfets pourront utiliser des moyens coercitifs, car « tout le monde doit faire des efforts » : droit de préemption, reprise de l’instruction du permis de construire par les préfets, etc.

Chaque préfet a dû procéder à un pré-diagnostic pour décrire les premières actions qu’il envisage de mettre en œuvre dans son département, afin de renforcer l'application de la loi SRU dans les communes déficitaires en logements sociaux.
 
Nombreuses sont les communes et les intercommunalités qui sont parvenues à assurer, avec le concours des bailleurs sociaux, une offre de logements variée. Pour les encourager dans leurs projets de constructions, l’État a signé un partenariat avec  90% des communes encore en retard sur la construction de logements sociaux.
 
Toutefois, comme l’a précisé le Premier ministre le 27 janvier 2017, « partout où cela reste nécessaire, l’État se substituera désormais aux maires défaillants, et il le fait déjà, en préemptant des terrains ou en délivrant directement des permis de construire ». Ainsi, 21 permis de construire ont été délivrés par les préfets en substitution aux maires récalcitrants pour la réalisation de près de 510 logements.

La loi Égalité et Citoyenneté vient par ailleurs renforcer les outils disponibles pour faire appliquer la loi dans les communes qui refusent encore de participer à l’effort national de solidarité.
 

Libérer du foncier public

Pour relancer la construction, il est indispensable de libérer des terrains, en particulier dans les zones où l’offre de logements est insuffisante. Cela permettra aussi de faire baisser le coût du foncier qui pèse sur les prix de l’immobilier en France.
 
La loi du 18 janvier 2013 permet de faciliter la vente de terrains moins chers que leur valeur, à la condition qu’ils fassent une part significative au logement social. L’Etat se devait d’être un acteur exemplaire de cette politique. Le Gouvernement a depuis organisé la cession de nombreux terrains publics aux collectivités locales. Cette politique est une réussite : alors que 13 terrains seulement avaient été cédés par l’Etat pour les deux années 2013 et 2014, 71 terrains ont été vendus au cours de l’année 2015 pour la réalisation de près de 8 000 logements, dont 45 % de logements sociaux.


En 2014, RFF et la SNCF ont signé une charte d’engagement du monde ferroviaire au service de la politique publique du logement. D'ici à 2018, la SNCF et RFF vendront 230 hectares de terrain sur 150 sites. Cela permettra de réaliser entre 15 000 et 20 000 logements dont 40% en Ile-de-France.
 
La Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (Cnauf) suit la mise en œuvre du dispositif, débloque ou accélère les procédures de cession de ces terrains pour accompagner la relance de la construction engagée par le Gouvernement.
 
Par ailleurs, le plan de relance du 29 août 2014 en faveur du logement prévoit d'aligner de façon pérenne la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, à compter du 1er septembre 2014.

Simplifier les normes de construction

 
La multiplication des normes renchérit considérablement les coûts. Sans revenir sur la qualité des logements, il est nécessaire de revoir les règles et les normes qui se sont additionnées au fil du temps. 50 premières mesures de simplification à destination des ménages ont été proposées par Sylvia Pinel en juin 2014. Elles visent la simplification de l’accession à la propriété, notamment à travers le Prêt à taux zéro et sont toutes mises en œuvre.



Le 4 décembre 2014, une nouvelle série de mesures à destination des professionnels du bâtiment sont présentées pour répondre à trois grandes priorités :

• favoriser la modernisation et l'innovation dans la filière du bâtiment ;
• simplifier les règles en matière d'urbanisme et de construction ;
• accompagner les acteurs.   

DÉvelopper la mixitÉ sociale

La loi Égalité et citoyenneté adoptée par le Parlement le 22 décembre 2016  découle des comités interministériels du même nom des 6 mars et 26 octobre 2015 et du 13 avril 2016.

Le titre II de la loi engage plus particulièrement des mesures structurantes dans le domaine du logement pour favoriser la mixité sociale et lutter contre les phénomènes de ségrégation territoriale et d'enclavement de certains quartiers. Pour favoriser la mixité sur les territoires, elle agit sur deux leviers :
 

• l’offre de logements, en veillant à sa bonne répartition spatiale, sa diversité et son adaptation aux besoins et aux revenus des ménages ;
• le parc social existant, en réformant les attributions des logements sociaux et les politiques de loyers pratiquées, afin qu’elles constituent de véritables leviers de mixité sociale à l’échelle de nos immeubles et de nos quartiers.

35 000 logements intermédiaires neufs en 2019

Le plan de relance pour la construction prévoit la construction de 35 000 logements « intermédiaires » en zone tendue d'ici à 2019.
La construction de ces logements est répartie entre plusieurs fonds : 
 

• 13 000 logements financés par le Fonds d’investissement créé par l’Etat doté de un milliard d’euros ;
• 10 000 logements financés par le Fonds de logement intermédiaire (FLI) constitué par les investisseurs institutionnels ;
• 12 000 logements financés par le groupe SNI.

En novembre 2015, la Banque européenne d’investissement (BEI), avec le Plan d'investissement pour l'Europe, a accordé un prêt de 500 millions d’euros pour la construction de ces logements intermédiaires. Un prêt qui intervient en complément de l’augmentation de capital du groupe SNI par la Caisse des dépôts de 900 millions d’euros.