La réforme de l’accession à la propriété

Parce que l'accession à la propriété constitue pour les ménages un facteur essentiel de sécurisation et de stabilité, Nicolas Sarkozy s'était engagé lors de la campagne présidentielle en faveur d'une "France de propriétaires".

Malgré les efforts importants déjà réalisés, qui ont fait passer le taux de propriétaires de 57 % en 2007 à 58 % aujourd'hui, la France reste en dessous de la moyenne européenne qui est de 66 %.

C'est pourquoi le président de la République a chargé Jean-Louis Borloo et Benoist Apparu de réformer l'ensemble des dispositifs d'accession à la propriété pour les rendre plus simples, plus lisibles et surtout plus efficaces face à la hausse des prix de l'immobilier.

La mesure principale est la mise en place d'un prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) en remplacement du pass-foncier, du PTZ actuel et du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Universel, ouvert à tous les primo-accédants et sans conditions de ressources, il concernera 380 000 bénéficiaires par an contre 200 000 à 250 000 aujourd'hui.

Avec 2,6 milliards d'euros consacrés à ce nouveau PTZ, l'Etat n'aura jamais autant investi en faveur de l'accession à la propriété.

Pourquoi une réforme de l'accession à la propriété ?

Aujourd'hui, malgré la mise en place d'un dispositif incitatif, la France ne compte que 58 % de propriétaires alors que la moyenne européenne se situe autour de 66 %. Quatre raisons principales à celà :

• les dispositifs existants sont trop nombreux, coûteux et pas assez efficaces : il existe actuellement 12 mesures d'aides directes ou indirectes pour soutenir l'accession à la propriété, dont 5 principales (le PTZ, l'épargne logement, le pass-foncier, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier, les aides personnelles au logement pour l'accession). Ils remplissent de moins en moins leur rôle de solvabilisation des ménages ;
• la crise a bouleversé le marché immobilier : il est nécessaire d'adapter les dispositifs existants à la réalité du terrain en les rendant plus lisibles ;
• la répartition géographique de la propriété reste trop inégale : les dispositifs ne prennent pas suffisamment en compte la spécificité des territoires ;
• les classes moyennes ont subi fortement la crise et la pression immobilière : leurs dépenses moyennes contraintes ont quasiment doublé pour atteindre 40 % de leur budget. Le logement représente en moyenne plus de 20 % du budget d'un foyer.

En quoi consiste cette réforme ?

La réforme, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2011, présente quatre enjeux principaux : s'adapter à la réalité des marchés du logement ; tendre vers la moyenne européenne qui est de 66 % de propriétaires ; favoriser la maîtrise des dépenses publiques et l'efficacité économique ; favoriser les parcours résidentiels.

Son objectif est de rendre plus simple et plus efficace le dispositif d'accession à la propriété pour soutenir davantage les ménages qui en ont le plus besoin : les classes moyennes.

Plus simple, parce que cette réforme retient trois dispositifs existants qu'elle renforce et corrige. Ils marquent les grandes étapes du cycle d'achat d'un projet immobilier :

• l'épargne : la réforme incite les ménages à mieux préparer leur achat avec le plan d'épargne logement (PEL) qui sera prochainement rénové. Le PEL sera plus axé sur la valeur verte des logements, tout en restant attractif ;
• l'achat : elle déclenche l'acte d'achat avec la mise en place d'un prêt à taux zéro renforcé, le PTZ + ;
• le remboursement : elle sécurise la solvabilité des ménages en maintenant les aides personnelles au logement (APL) pour permettre de faire face aux accidents de la vie.

Plus efficace, parce que la réforme cible les aides sur les priorités de la politique du logement :

• plus responsable, le nouvel outil limite les effets d'aubaine. Plusieurs mesures doivent faciliter la maîtrise de cette dépense ;
• plus adapté, le PTZ+ prévoit des aides qui correspondent à la réalité du marché et favorisent un meilleur équilibre territorial. Il est ainsi plus attractif dans le neuf, dans les zones où l'offre de logement est insuffisante et fortement renforcé dans l'ancien, en zones détendues, pour éviter le mitage du territoire et revitaliser les "centres-bourgs" ;
• plus durable, il encourage l'acquisition de logements neufs à basse consommation (BBC) et l'amélioration de la performance énergétique des logements anciens. C'est une reconnaissance de la "valeur verte" des logements : les acheteurs sont incités à acquérir des logements performants.

Cette réforme va permettre de définir un dispositif sur mesure qui prendra mieux en compte les spécificités de chaque territoire et des besoins réels des foyers.

Qu'est-ce que le PTZ + ?

Le PTZ + est un outil beaucoup plus puissant que le PTZ classique puisqu'il est le fruit de la fusion du Pass-Foncier, du PTZ et du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt :

• cette mutualisation financière permettra ainsi d'optimiser et de proposer des montants de prêts très largement supérieurs aux montants actuels. A noter que la déductibilité des intérêts d'emprunt pour les logements achetés avant fin décembre 2010 ne sera pas rétroactive.
• ce nouveau PTZ + est ouvert à tous les primo-accédants afin d'inciter à l'achat.
• il est aussi attribué sans conditions de ressources (soit 380 000 bénéficiaires potentiels par an contre 200 000 à 250 000 pour le PTZ).
• enfin, il permet de contenir l'effort des ménages grâce à des durées de remboursement qui pourront atteindre 30 ans contre 8 ans actuellement.

La suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts remet-elle en cause l'engagement des pouvoirs publics ?

Le crédit d'impôt a soutenu le pouvoir d'achat des ménages qui ont acquis un logement, mais les banques ne l'intégraient pas dans la solvabilité des ménages.

Il s'agit aujourd'hui de renforcer l'efficacité du dispositif en soutenant davantage les classes moyennes fragilisées par la hausse des prix de l'immobilier. En quinze ans, les prix de l'immobilier ont été multipliés par 2,5 alors que le revenu des ménages n'a progressé que de 1,5 point. La crise n'a fait qu'accentuer ce défaut de solvabilité et la nécessité d'y remédier par une réforme simple et efficace.