20 juillet 2016

Bail réel solidaire

Offrir des logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers.
 
La ministre du Logement et de l’Habitat durable a présenté en Conseil des ministres, le 19 juillet 2016, une ordonnance relative au bail réel solidaire. Prise sur le fondement de l’article 94 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, elle crée un nouveau type de bail dédié à l’activité des organismes de foncier solidaire (OFS). Ces derniers ont été introduits dans le code de l’urbanisme par la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Ils constituent des organismes à but lucratif avec pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes.
 
Pour atteindre ces objectifs, le bail réel solidaire (BRS) permet une dissociation sur la très longue durée entre le foncier et le bâti. Ce bail s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS, pour y faire construire un logement. Il s’agit donc d’un nouvel outil, complémentaire au bail réel immobilier, qui a fait l’objet d’un décret publié le 27 juin dernier, destiné, quant à lui, au logement intermédiaire.
 
Le bail réel solidaire est porteur d’une innovation juridique concernant le renouvellement de la durée du bail à chaque cession des droits réels, attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources. Ce renouvellement du bail permet de contrer l’effet de baisse de la valeur du bâti à mesure que l’on approche de la fin du bail, comme dans un bail classique dont la durée ne peut être prolongée. Avec le bail réel solidaire, le propriétaire du bâti voit la valeur de ses droits maintenue dans le temps. Cela offre donc aux ménages modestes le moyen de se constituer un patrimoine immobilier. En contrepartie de l’effort consenti par l’OFS sur la redevance du foncier, la valeur de revente du bâti est plafonnée, condition pour permettre à un nouveau ménage modeste de se porter acquéreur.
 
Le BRS et l’OFS sont donc de nouveaux outils à disposition des collectivités pour garantir la pérennité sur une longue période d’un parc d’accession sociale à la propriété. La maîtrise durable de l’affectation du foncier permet en outre à l’OFS d’être un acteur de la mixité sociale. Ce nouvel outil participe ainsi au développement d’une offre de logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers.