Photo d'enfants dans un quartier récemment construit

Pour une égalité d'accès au logement

Mis à jour le 27 juillet 2016 - Projet porté par Emmanuelle Cosse
Se loger est devenu de plus en plus cher. Afin de rendre du pouvoir d'achat aux Français et réduire les inégalités, le Gouvernement agit. Depuis le 1er août 2015, un contrat-type de location entre propriétaires et locataires est applicable et le mécanisme d'encadrement des loyers est entrée en vigueur à Paris, conformément à ce que prévoit la loi Alur du 24 mars 2014. Depuis le 1er janvier 2016, l'accès à la propriété est facilité grâce à l'élargissement des critères d'octroi du prêt à taux zéro (PTZ) : davantage de Français pourront devenir propriétaires.
Projet de loi26 juin 2013Présentation du projet de loi Alur en Conseil des ministres.
Promulgation24 mars 2014La loi n° 2014-366 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové est promulguée.
Plan de relance29 août 2014Manuel Valls présente le plan de relance pour le logement dont les priorités sont de simplifier, d'assouplir et d'encourager.
Encadrement des loyers12 juin 2015Sylvia Pinel annonce la parution du décret sur l’encadrement des loyers, prévu dans la loi Alur. Pour favoriser l’accès au logement là où le marché locatif est particulièrement tendu, l’encadrement des loyers définit notamment un loyer maximum que les logements mis en location ne devront pas dépasser. Ce montant, exprimé en euros par mètre carré, est arrêté par le préfet pour chaque catégorie de logement sur la base des données produites par un observatoire local des loyers agréé par la ministre. A Paris, où l’observatoire est agréé depuis décembre 2014, il entrera en vigueur le 1er août, après la publication de l’arrêté préfectoral. Sont concernés les nouveaux baux et les relocations. Les montants de ces loyers de référence seront très prochainement consultables sur internet, pour tout type de logement, et en fonction de leur localisation.
Contrat-type syndic1er juillet 2015Afin d’améliorer la gestion des copropriétés, un décret de la loi Alur fixe un modèle de contrat type de syndic auquel devront se conformer tous les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Ce modèle de contrat type doit contenir notamment : les missions du syndic, la durée du contrat, la désignation, la révocation et la démission du syndic… En outre, le décret oblige les syndics à inclure un certain nombre de prestations de base dans une rémunération forfaitaire annuelle. Les autres prestations peuvent donner lieu à une rémunération complémentaire.
Contrat-type location1er août 2015Le décret prévu par la loi Alur, portant sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale est publié au Journal officiel. Il sera effectif à compter du 1er août 2015. Son objectif ? Clarifier et de sécuriser les rapports entre locataires et propriétaires précisant les mentions obligatoires qui doivent désormais apparaître dans le contrat-type de location, comme : la liste des équipements, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires, les modalités de récupération des charges, ou encore le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.
Décret30 décembre 2015Le décret n° 2015-1906 du 30 décembre 2015 permet de développer l’intermédiation locative dans les communes déficitaires en logement social. Comme le prévoit la loi Alur, les dépenses des communes en faveur de l’intermédiation locative, qui permet de loger les personnes défavorisées dans le parc privé, peuvent être déduites des pénalités prélevées par l’État au titre de la loi SRU.
Nouveau PTZ 1er janvier 2016Depuis le 1er janvier 2016, les conditions d’accès des primo-accédants au prêt à taux zéro ont évolué : les plafonds de revenus ont été relevés ; la durée du prêt peut s’étendre jusqu’à 20 ou 25 ans ; le remboursement commence au bout de 5, 10 ou 15 ans ; le prêt est utilisable partout en France, pour un achat dans le neuf ou l’ancien à rénover. Le montant octroyé à taux zéro pourra représenter jusqu'à 40 % de l'emprunt immobilier.
Visale1er février 2016Visale, le nouveau dispositif d’Action Logement pour sécuriser les loyers dans le parc privé est opérationnel. Il permet aux salariés précaires, aux jeunes de moins de 30 ans et aux ménages en intermédiation locative, de sécuriser leurs loyers de manière complètement gratuite et ainsi d'accéder plus facilement au parc locatif. Aux bailleurs, il garantit le paiement des loyers impayés durant les 3 premières années du bail.

Le contexte

L’accès au logement est une priorité pour le Gouvernement. Dans beaucoup de villes se loger, en achetant ou en louant, est devenu compliqué en raison d'une hausse sans précédent des prix de l’immobilier et des loyers.

Pour rendre du pouvoir d'achat aux Français et faciliter l'accès au logement, le Gouvernement soutient la construction de logements sociaux "à très bas loyers". Il a mis en oeuvre plusieurs mesures comme le prêt à taux zéro plus (PTZ+) ou le plafonnement des honoraires de location.

Par ailleurs, le  Gouvernement poursuit l’application de la loi Alur en donnant la priorité aux décrets en faveur du pouvoir d’achat des ménages et de l’amélioration des relations entre bailleurs, locataires et professionnels de l’immobilier. Après un an, le dispositif d'encadrement des loyers applicable depuis le 1er août 2015 a permis des baisses de loyer de 5 % à 10 % pour plus d'un tiers de locataires parisiens.

De quoi s'agit-il ?

Favoriser l'accès à la propriété... en relançant l'investissement locatif


L’accession à la propriété est en effet l’une des clés de succès pour la relance de la construction de logements. Le Gouvernement a décidé d'un nouveau plan de relance pour le logement avec une série de nouvelles mesures visant à relancer la construction, favoriser l'accession à la propriété ou encore améliorer l'habitat. Il a aussi permis de refonder le dispositif fiscal d’investissement locatif.

Présenté le 29 août 2014, le dispositif  Pinel permet notamment :
 
  • de choisir entre 3 durées d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans (au lieu de 9 ans jusqu'à présent) en contrepartie d'avantages fiscaux proportionnels, à partir du 1er septembre 2014.
  • de louer, sous conditions, à ses ascendants  ou descendants.
  • d'aligner sur celui des particuliers l'avantage fiscal du dispositif des SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) qui réalisent des investissements locatifs, depuis le 1er septembre 2014.
 

... Et en facilitant la primo-accession grâce au PTZ élargi

Pour faire bénéficier davantage de ménages de la possibilité d'acquérir leur premier logement, les dispositifs de financement sont élargis et adaptés.
Depuis le 1er janvier 2016, le plafond de revenus pris en compte pour l'octroi du Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été relevé.


 
  • Le PTZ est renforcé sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes. Le montant de l’achat pris en compte et la quotité du prêt sont relevés, le plafond de revenu élargi pour les classes moyennes, et le remboursement différé est allongé pour les plus modestes (il ne commence qu'au bout de 5, 10 ou 15 ans).  
  • Le PTZ est ouvert à l’achat de logements anciens à réhabiliter partout sur le territoire, y compris dans les grandes agglomérations. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, comme auparavant dans les zones cibles, comporter 25% de travaux.
Outre l'élargissement des critères d'octroi  :
 
  • le montant du PTZ peut représenter jusqu'à 40 % du montant de l'emprunt immobilier, contre 18 % à 26 % actuellement ;
  • le différé d'amortissement est d'au moins 5 ans pour toutes les tranches de revenus (la période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas son PTZ). Jusqu’aujourd'hui, ce différé allait de 14 ans pour les ménages les plus modestes, à une absence de différé pour les familles éligibles aux revenus les plus élevés. 
 
Vignette sur le prêt à taux zéro : Vous souhaitez devenir propriétaire ? Bénéficiez d'un prêt à taux zéro dès octobre 2014
Le prêt à taux zéro : comment ça marche ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt, complémentaire au prêt principal, dont les intérêts sont à la charge de l'État. Il vient compléter d'autres prêts immobiliers et, éventuellement, des apports personnels, pour l'acquisition d'une première résidence principale.

Bénéficiaires, montant, conditions d'octroi : simulez votre PTZ

L’éco-PTZ est prolongé pour 3 ans

L'éco PTZ permet aux ménages de bénéficier d’un prêt à taux zéro allant jusqu’à 30 000 euros pour financer des travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels reconnus garant de l’environnement (RGE). Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent dans le logement ou qu’ils le mettent en location.
  • Dès le 1er janvier 2016, un micro-crédit accompagné sera offert aux ménages modestes aidés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour financer le reste à charge de leurs travaux.
  • Par ailleurs, l’éco-PTZ pourra être mobilisé plus facilement lors de l’achat d’un logement, les devis de travaux pourront être fournis après l’émission de l’offre de prêt. L’acquisition est un moment décisif pour réaliser des travaux de performance énergétique.
 

TVA réduite dans les quartiers prioritaires

Depuis le 1er janvier 2015, le taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20%) s’applique pour les logements construits dans les 1 300 quartiers de la politique de la ville de métropole. Jusqu’à cette date, cette exonération ne concernait que les logements situés dans les 500 quartiers du premier plan de rénovation urbaine (PNRU)

Un abattement exceptionnel de 100 000 euros a été créé pour les donations aux enfants et petits-enfants d'un logement neuf, réalisées jusqu'à fin 2016.
 

Simplifier les transactions immobilières

Dans le cadre des mesures de simplification mises en oeuvre depuis 2012, une ordonnance, promulguée le 27 août 2015, simplifie les transactions immobilières concernant les biens en copropriété, pour lesquelles les documents à fournir ont été augmentés par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur). Tout en maintenant le niveau d’information de l’acquéreur, elle précise que les éléments d’information et documents requis ne devront plus désormais être obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support et tout moyen, y compris sous forme dématérialisée.

Par ailleurs, l’ordonnance prévoit de cibler les informations financières de la copropriété sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur et de simplifier l’établissement des éléments nécessaires à cette information. Un arrêté précisera le contenu de ces informations. En outre, l’ordonnance adapte l’information à transmettre en fonction de la situation de l’acquéreur ou du lot. Par exemple, elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot. De plus, les documents exigibles en cas de ventes de lots secondaires (tels que les caves, parking, etc.) sont désormais allégés pour cibler les plus pertinents.
 

Construire plus de logements à loyer intermédiaire

 
  • Construire 30 000 logements intermédiaires en zones tendues dans les cinq prochaines années par une intervention exceptionnelle de l’É tat et du groupe Caisse des dépôts. 12 000 logements intermédiaires seront financés par le plan d’investissement pour l’Europe en zone étendue, d'ici à 2019.

Construire et rénover plus de logements sociaux

 
  • Afin de casser les logiques de ségrégation, les préfets de département se substitueront aux maires ne respectant pas leurs obligations au regard de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite loi SRU). Une première liste de 36 communes carencées ayant refusé de signer un plan de mixité sociale, et dans lesquelles l’État va se substituer aux maires, a été présenté lors du 2e Comité interministériel à l'égalité et à la citoyenneté, le 26 octobre 2015. En savoir plus
     
  • Rénover plus de logements sociaux grâce à la mutualisation de 750 millions d'euros sur trois ans par les bailleurs sociaux. En parallèle l’État améliore l’accès aux prêts de la Caisse des dépôts et Consignations destinés à améliorer le parc HLM et crée un prêt Amiante, bonifié et attractif, pour financer les travaux relatifs au traitement de l’amiante de 40 000 logements chaque année.


Cette politique a commencé à porté ses fruits. En 2015, le nombre de logements sociaux financés a augmenté de 2,3%, avec 109 000 logements sociaux agréés en métropole (hors Anru). Parmi eux :
  • plus de deux logements sociaux agréés sur 5 sont programmés dans les territoires où la demande est forte (zone A) ;
  • un quart des logements produits sont destinés aux ménages très modestes (PLAi).
Le nombre total de logements sociaux agréés en France s’élève à 125 000 en incluant les départements d’Outre-mer (4 889) et les opérations de rénovation urbaine de l’Anru (11 293) qui relèvent de dispositifs spécifiques.

L’engagement de 500 millions d’euros à travers la création du Fonds national des aides à la pierre permettra d’amplifier la construction de logements sociaux en 2016. Il apportera de meilleures garanties de visibilité au financement du logement social, et sera un espace de codécision pour définir la programmation des aides à la pierre entre l’État, les représentants des bailleurs sociaux, des collectivités territoriales, et du Parlement.
Photo de Sylvia Pinel, ministre du Logement, arrivant à une réunion gouvernementale à Matignon
Une nouvelle offre de logements très sociaux
A l'occasion du 75e congrès de l'Union sociale de l'habitat, Sylvia Pinel a annoncé mardi 23 septembre 2014 le financement de 15 000 logements "à très bas loyers" d'ici à 2018. "Alors que 8 millions de personnes se trouvent aujourd'hui en dessous du seuil de pauvreté, il est indispensable de construire une offre de logements très sociaux caractérisée par un très faible loyer, au-dessous du PLAI (logements HLM destinés aux ménages les plus modestes)", a déclaré la ministre.

L’État et l’USH prévoient ainsi de mettre en place une nouvelle offre "PLAI HLM" aux plafonds de loyers inférieurs à l’Aide personnalisée au logement. Actuellement, 4 logements HLM sur 10 ont un loyer qui dépasse 120% des plafonds de l'APL.

Ces "super PLAI" seront financés par la mutualisation des ressources des bailleurs sociaux à hauteur de 300 millions annuels sur trois ans.

Réuni le 30 septembre 2015, le Conseil d'administration de l’Anah a adopté le principe d'une prime de 1 000 euros pour inciter les propriétaires bailleurs à mettre en location leurs biens en loyer conventionné social et très social. Cette nouvelle disposition doit permettre de développer dans le parc privé des logements à loyers maîtrisés immédiatement disponibles. Elle sera proposée à partir du 1er novembre 2015 et jusqu’au 31 décembre 2017. Elle est accordée au propriétaire bailleur qui confie son logement conventionné pour une durée d’au moins trois ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative, structurent qui assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges. En savoir plus

Simplifier et recentrer les dispositions de la loi ALUR

L’application de la loi Alur se poursuit. Priorité est donnée aux décrets en faveur du pouvoir d’achat des ménages et de l’amélioration des relations entre bailleurs, locataires et professionnels de l’immobilier.

  • Le décret n° 2015-1906 du 30 décembre 2015 permet de développer l’intermédiation locative dans les communes déficitaires en logement social. Comme le prévoit la loi Alur, les dépenses des communes en faveur de l’intermédiation locative, qui permet de loger les personnes défavorisées dans le parc privé, peuvent être déduites des pénalités prélevées par l’État au titre de la loi SRU. Le décret précise les types d’aides accordées à des organismes agréés pour développer l’intermédiation locative, qui pourront être déduites des pénalités des communes, comme : le coût de la gestion et de l’accompagnement social ; le coût de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer de marché ; les frais de remise en état à l’exclusion des subventions de fonctionnement qui ont vocation à soutenir globalement l’organisme concerné. Le montant déduit ne peut pas dépasser 5000 euros par logement et par an en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur, et 2500 euros dans le reste du territoire national.
 
  • Le décret sur l’encadrement des loyers est paru le 12 juin 2015. Il consiste à limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. Les loyers sont observés et encadrés et le loyer de référence comme le loyer maximum sont fixés quartier par quartier.  Cette réglementation concerne certaines villes où les prix des logements loués sont très élevés : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève (SUI)-Annemasse, Grenoble, la Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse). En savoir plus avec l'argumentaire "Encadrement des loyers"
 


Août 2016 : un an après, à Paris

Dans la capitale, le dispositif s’applique depuis le 1er août 2015. Ce cadre législatif a permis de freiner certains excès et de lutter contre les abus, de mieux réguler le marché immobilier et de redonner du pouvoir d’achat aux ménages. Après un an, les premiers résultats à Paris sont très encourageants : plus de 30% de locataires ont pu bénéficier de baisses de loyer très fortes, de 5% à 10% . Ce qui ne s’était pas observé depuis plus de 10 ans.
 
Un site web (encadrementdesloyers.gouv.fr) dédiée aux locataires et propriétaires parisiens pour estimer le montant des loyers. Grâce à ce dispositif, il est possible en quelques clics, d’évaluer soi-même son niveau de loyer actuel par rapport au loyer de référence et au loyer maximum autorisé pour les caractéristiques de son logement. Le cas échéant, il sera possible de de faire valoir ses droits.
 
Cette plateforme s’enrichira dans les mois à venir en intégrant progressivement les villes et métropoles concernées par l’encadrement des loyers (Lille puis l’agglomération parisienne).

 
  • Le 1er juin 2015, le décret portant sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale a été publié. Ce contrat-type donnera un cadre de référence et permet aux parties d’insérer des clauses particulières, propres à leur location, dès lors qu’elles sont conformes à la loi. Il est applicable depuis 1er août 2015 pour les locations nues, les colocations à bail unique et les logements meublés.
     
  • Certaines dispositions de la loi Alur, notamment les formalités en cas d’acquisition d’un bien, sont simplifiées (voir supra).
     
  • La caution locative étudiante (Clé) permet à l'État de se porter garant pour des étudiants ne pouvant pas fournir de caution locative aux propriétaires, en raison de leur situation familiale ou personnelle. La Clé a été généralisée à l'ensemble des académies en 2014 par le Gouvernement pour : faciliter l’accès au logement de tous les étudiants ; offrir une garantie pour les étudiants sans garants quels que soient leurs revenus et leur situation familiale ;améliorer la réussite des étudiants et la démocratisation de l'accès à l'enseignement supérieur. En savoir plus
     

VISALE : un nouveau dispositif de sécurisation des loyers

Visale est un dispositif de sécurisation des loyers immédiatement opérationnel, simple à mettre en œuvre, et ciblé de façon juste pour faciliter l’accès au logement des ménages modestes ou aux revenus irréguliers.

La réforme d’Action logement, programme qui gère la participation des employeurs à l'effort de construction, permet de faciliter l’accès au logement des actifs, notamment des salariés des TPE et des PME. Action logement finance en effet en 2016 un nouveau dispositif de garantie de loyers. Nommé "Visale" ce nouveau service en ligne de cautionnement des loyers du parc privé, totalement gratuit, garantira aux bailleurs du parc privé le paiement des loyers impayés durant les 3 premières années du bail. Il est opérationnel à compter du 1er février 2016.

Financé et géré par Action Logement à hauteur de 130 millions d’euros, le dispositif concerne :
  • tous les salariés précaires du secteur privé 1(CDD, sous promesse d’embauche, CDI en période d’essai, intérimaires, intermittents, apprentis, contrats aidés…), dès lors que l’entrée dans l’emploi et dans le logement s’effectuent dans des délais rapprochés ;
  • les jeunes salariés de moins de 30 ans, en CDD ou CDI, sous certaines conditions dérogatoires par rapport aux autres publics de Visale ;
  • les ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative, salariés ou non.
Gouvernement.fr vous propose de recevoir des informations personnalisées sur les thématiques qui vous concernent. Abonnez-vous à infos@gouv

Où en est-on ?

Intermédiation locative : une prime d’incitation de 1 000 euros à compter du 1er novembre

A compter du 1er novembre 2015 et jusqu’au 31 décembre 2017, une prime de 1 000 euros sera accordée au propriétaire bailleur qui confie son logement conventionné pour une durée d’au moins 3 ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative. Ces structures assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges. Elles s’occupent de la remise en état gratuite du bien avant de le restituer au propriétaire. Pour le locataire, l'intermédiation lui  permet de trouver un logement décent à un niveau de loyer très inférieur au prix du marché. Et si nécessaire, un accompagnement social peut lui être proposé.

Cette mesure traduit la volonté de l’Anah de rendre rapidement disponibles dans le parc privé des logements à loyer social ou très social. Elle répond aussi au contexte d’urgence d’accueil de réfugiés.

Accession à la propriété : une TVA à 5,5% pour davantage de mixité sociale dans les quartiers

Patrick Kanner et Myriam El Khomri ont confirmé que l'ensemble des 1 300 nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville bénéficieront, à compter du 1er janvier 2015, d'une TVA réduite pour l'accession sociale à la propriété. Parce qu’elle permet à des familles aux revenus plus élevés de rester ou devenir propriétaires dans les quartiers, cette mesure œuvre concrètement en faveur de plus de mixité sociale.