Photo illustrant un chantier de construction à Paris (Ile de France)

La construction de logements

Mis à jour le 2 juin 2016 - Projet porté par Emmanuelle Cosse
Un plan de relance pour la construction de 500 000 logements chaque année a été lancé avec pour objectif de répondre aux difficultés des Français pour se loger. Ce plan va également permettre de soutenir un secteur en difficulté. Sylvia Pinel a annoncé de nouvelles mesures pour accompagner les professionnels du bâtiment.
Promulgation1er juillet 2013Le projet de loi habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction a été présenté en Conseil des ministres. La loi n° 2013-569 a été promulguée, le 1er juillet 2013.
Simplifier25 juin 201450 premières mesures de simplification pour la construction de logements sont présentées dans le cadre des actions pour la relance de la construction de logements.
Plan de relance29 août 2014Manuel Valls présente le nouveau plan de relance pour le logement, une série de nouvelles mesures qui visent à relancer la construction, favoriser l'accession à la propriété et l'investissement locatif ou encore améliorer l'habitat.
Nouvelles mesures4 décembre 2014Sylvia Pinel annonce de nouvelles mesures pour accompagner les professionnels du bâtiment.
Comité interministériel6 mars 2015A l'issue du comité interministériel pour l'égalité et la citoyenneté, Manuel Valls a présenté, le 6 mars 2015, des mesures pour l'habitat social et le renouvellement urbain.
Délégué interministériel15 avril 2015Sylvia Pinel a présenté un décret instituant un délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat. Thierry Repentin sera le premier à occuper ce poste.
Décrets1er janvier 2016Au 1er janvier 2016, l'entrée en vigueur de trois décrets vise à développer, améliorer et sécuriser les opérations d’aménagement et de construction de logements.

Le contexte

Alors que les Français rencontrent de plus en plus de difficultés pour se loger, le secteur de la construction traverse une crise profonde. En 2012, les ventes au détail de logements neufs ont baissé de 18 % par rapport à l’année 2011 et le nombre de logements commencés a chuté de 20 %.

Dans beaucoup de villes, se loger, en achetant ou en louant, est devenu compliqué. Plusieurs raisons à cela :
 
  • le manque de logements dans le parc privé et social : 500 000 logements devraient être construits chaque année. En 2013, seulement 330 000 l'ont été. 40 000 logements de plus par an produiraient 100 000 emplois directs d'ici à 2017, estiment les promoteurs ;
     
  • le coût de la construction ;
     
  • l'effet de la multiplication des normes ;
     
  • le manque de terrains dans certaines zones ;
     
  • la réticence de certaines mairies à construire ;
     
  • la crise économique qui empêche l'investissement pour de nombreux ménages.

De quoi s'agit-il ?

Dans le cadre du plan d’investissement pour le logement, le président de la République a demandé au Gouvernement de prendre les mesures urgentes de nature à faciliter les projets de construction.

La loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 habilite le Gouvernement à prendre, par ordonnance, les mesures législatives permettant d'accélérer les projets de construction de logements. En juin 2014, le Gouvernement a annoncé la mise en oeuvre de mesures pour relancer la construction qui s'articulent autour de 4 priorités : favoriser l'accès à la propriété, simplifier les règles de construction, poursuivre la construction de logements sociaux et renforcer la mobilisation du foncier public.

Le 29 août 2014, le Premier ministre a présenté les détails du nouveau plan de relance en faveur du logement, qui comprend de nombreuses mesures visant à relancer la construction. Le projet de loi de finances 2015 prévoit les moyens de la mise en oeuvre de ces mesures.
   

Logement : un nouveau plan pour relancer la construction

Manuel Valls a présenté, le 29 août, en présence de Ségolène Royal et de Sylvia Pinel, le nouveau plan de relance pour le logement... [Lire la suite]
vendredi 29 août 2014


 

Accélérer les projets d'amÉnagement et de construction

Au 1er janvier 2016, trois décrets visant à développer, améliorer et sécuriser  les opérations d’aménagement et de construction de logements entrent en vigueur.
  • Réforme du règlement du Plan local d’urbanisme (PLU) pour développer les projets
    Le premier décret, publié le 29 décembre 2015, réforme le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU) et clarifie le code de l’urbanisme. Il permet d’ajuster les règles pour mieux répondre aux besoins spécifiques de chaque territoire. Les élus pourront désormais définir des secteurs spécifiques d’aménagement sans règlement pré établi. Dans ces zones, les projets définiront la règle, et non l’inverse. Il leur sera également possible, lors de l’implantation des bâtiments, de fixer des objectifs à atteindre (comme l’ensoleillement), plutôt que de donner des règles chiffrées (comme les écarts entre les bâtiments). L’objectif est d’améliorer la qualité du cadre de vie, notamment en créant plus facilement des espaces de respiration dans les zones les plus denses, et de favoriser la mixité sociale et le vivre-ensemble. Avec des documents d’urbanisme de meilleure qualité, l’instruction des autorisations d’urbanisme sera facilitée. Cela contribuera à limiter les contentieux sur les permis de construire et à relancer la construction.
  • Renforcement de la concertation des publics pour améliorer les projets
    Le deuxième décret, prévu par la loi Alur et publié le 29 décembre 2015, précise notamment les obligations des maîtres d’ouvrage quant à la concertation du public dans la conception des projets qui modifient leur cadre de vie.
  • Allongement de la durée de validité du permis de construire pour sécuriser les projets
    Le troisième décret, qui sera publié dans les jours qui viennent, allonge la durée de validité des permis de construire, qui passe de deux à trois ans, avec deux prolongations possibles d’un an sur demande du maître d’ouvrage. Les permis de construire pourront ainsi être valides pour une durée globale de cinq ans. Il pérennise une mesure du plan de relance, qui devait arriver à échéance le 31 décembre prochain. Les collectivités pourront toutefois refuser de prolonger le permis de construire au-delà de 3 ans, notamment en cas de modification de leurs documents d’urbanisme et des règles imposées au projet. Cette mesure permet de sécuriser les montages d’opération, tout en assurant le dynamisme du projet de territoire porté par les élus à travers leurs documents de planification.
A l'issue du comité interministériel du 6 mars 2015, le Premier ministre a présenté le plan "La République en actes" portant sur l’égalité et la citoyenneté. Un volet important est consacré au logement avec notamment l'accélération de la mise en œuvre du nouveau plan de renouvellement urbain (PNRU). Outil majeur de la transformation du cadre de vie des quartiers défavorisés, le PNRU2 prévoit 5 milliards d’euros de subventions et permettra la réalisation de 80 milliards d’euros de travaux entre 2015 et 2025. Son objectif ? Avancer de deux ans (dès 2015 et 2016) les démolitions-reconstructions prévues dans le cadre du programme de renouvellement urbain.

En clôture du Congrès de l'Union sociale pour l'habitat, Manuel Valls avait annoncé, le 26 septembre, plusieurs mesures afin d'accélérer le rythme de production des logements sociaux, qui était de 117 000 en 2013. L'une des mesures phares est l'extension de la TVA à 5,5% dans les 1 300 quartiers prioritaires de la politique de la ville pour favoriser l'accession sociale à la propriété.
 

"L'accès au logement doit être au coeur de notre combat pour l'égalité"

Manuel Valls a fait du logement une priorité dès sa prise de fonction. En clôture du Congrès de l'Union sociale pour l'habitat, il... [Lire la suite]
vendredi 26 septembre 2014

Cette mesure complète celles prévues par la loi du 1er juillet 2013 permettant au Gouvernement d'accélérer les projets de construction. 

Densifier en zone urbaine, pour construire là où sont les besoins
 
  • en facilitant la transformation de bureaux en logements : il faut optimiser ces gisements inexploités que représentent les bureaux vacants (plus de 2,5 millions de m² en Ile-de-France) pour répondre aux besoins de logements tout en préservant les espaces naturels. La transformation de bureaux en logements sera donc facilitée grâce à des dispositions permettant de déroger aux règles imposées par les PLU ;
     
  • en limitant les contraintes en matière de stationnement : certains plans locaux d’urbanisme (PLU) fixent des contraintes disproportionnées en termes de nombre de places de stationnement à prévoir par logement construit. Ces dispositions contribuent à l’étalement urbain et à l’augmentation du coût des opérations immobilières. Les obligations de réalisation de places de stationnement à la charge des promoteurs seront réduites dès lors que le projet est situé à proximité de transports collectifs ;
     
  • en favorisant la surélévation d’immeubles : les règles de densité limitée inscrites dans les documents d’urbanisme brident la construction dans des zones où l’environnement immédiat permettrait de prévoir des projets plus hauts ou plus denses. Pour encourager la densification des espaces urbanisés, la surélévation d’immeubles et la construction sur les "dents creuses" (qui consiste à aligner la hauteur entre bâtiments mitoyens) seront facilitées.

Moderniser les règles d'urbanisme
 
  • en réduisant le délai de traitement des recours contentieux et en luttant contre les recours abusifs. Pour accélérer les mises en chantier, la durée moyenne du traitement des contentieux de permis de construire sera ramenée de 3 ans à 18 mois, et les délais de procédure divisés par trois.

Encourager la construction et La mixité sociale

Augmenter l'offre de logements sociaux

Le Gouvernement s’est fixé l’objectif de construire 150 000 logements sociaux chaque année. Plusieurs mesures ont déjà été prises pour relancer la construction de logements sociaux :

 
25%
c’est le nouveau pourcentage de logements sociaux que les communes de plus de 3 000 habitants devront atteindre d’ici à 2025.
La loi du 18 janvier 2013 renforce les dispositions de l’article 55 de la loi SRU en relevant l’objectif de 20% à 25%. En cas de non-respect de ces dispositions, la loi multiplie par cinq les pénalités dont les communes devront s’acquitter. Elles sont appliquées depuis le 1er janvier 2015.

Le décret d’application du 15 avril 2013 précise les conditions sous lesquelles un terrain privé de l’État peut être cédé avec décote, dès lors que le programme de construction comporte au moins 75% de surface dédiée au logement et incluant des logements sociaux.

Au mois de mars dernier, lors de la présentation du Comité interministériel à l’Égalité et à la Citoyenneté, le Gouvernement a annoncé des mesures pour renforcer la mixité sociale, à l’échelle des quartiers et des immeubles, pour que chacun puisse disposer d’un logement adapté dans le territoire qu’il désire. Plusieurs objectifs sont poursuivis :
  1. S’attacher à une production diversifiée de logements : construire des logements aux loyers très accessibles dans tous les territoires ;
  2. Améliorer la politique d’attribution de logements sociaux ;
  3. Réformer la politique des loyers des logements sociaux afin de diversifier l’occupation des immeubles.
  • Une circulaire adressée  courant du mois de juin aux préfets a pour but de renforcer leur action d’accompagnement des communes en déficit de logements sociaux. Elle prévoit :
  1. Des contrats de mixité sociale, signés entre l’État et les communes carencées volontaires : ils préciseront les moyens à mobiliser pour atteindre les objectifs de production de logements sociaux, dans ces communes (financement, aide de l'établissement foncier public local, etc). Les communes auront jusqu'à la fin de l'année 2015 pour signer ces contrats.
  2. Dans les communes carencées qui ne souhaitent pas s’engager dans des contrats de mixité sociale, les préfets pourront utiliser des moyens coercitifs, car "tout le monde doit faire des efforts" : droit de préemption, reprise de l’instruction du permis de construire par les préfets, etc.
Chaque préfet devra procéder, avant début septembre (dès cet été, en région Île-de-France et PACA, où les besoins sont les plus forts) à un pré-diagnostic pour décrire les premières actions qu’il envisage de mettre en oeuvre dans son département, afin de renforcer l'application de la loi SRU dans les communes déficitaires en logements sociaux.
A noter : une seconde instruction relative aux attributions de logements sociaux et à la politique des loyers est en préparation.

D’autres mesures relèveront du niveau législatif : une loi "Égalité et Citoyenneté" sera déposée au Parlement en fin d’année et discutée au 1er semestre 2016.
Lors du Conseil des ministres du 15 avril 2015, un point a été fait sur la mise en œuvre des premières mesures du comité interministériel à l’égalité et à la citoyenneté en matière de logement. Ces mesures répondent à l'urgence d'enrayer la spirale de paupérisation dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Sur le périmètre spécifique de la politique de la ville, des mesures fortes ont été proposées :
  1. l'accélération du nouveau plan de renouvellement urbain (NPNRU) en partenariat avec la Caisse des dépôts et consignations, pour atteindre l’objectif d’avancer de deux ans (dès 2015 et 2016) les démolitions-reconstructions prévues dans le cadre du programme de renouvellement urbain ;
  2. les logements qui seront démolis dans le cadre du NPNRU seront prioritairement reconstruits en dehors des QPV. Cette mesure est une garantie de mixité sociale, elle implique de mobiliser tous les fonciers disponibles, prioritairement ceux situés dans les quartiers et communes qui ne respectent pas la loi SRU. En complément de la précédente mesure, il conviendra également de limiter la construction de logements sociaux dans les quartiers dans lesquels la part de ces logements y dépasse d'ores et déjà les 50%.
  3. pour refuser la concentration des plus pauvres dans les quartiers les plus pauvres, il faut limiter le logement des ménages dont les ressources se situent en dessous du seuil de bas revenu. Des solutions de logement devront être trouvées pour ces familles, prioritairement à l’extérieur des 1 500 quartiers prioritaires. La décision d’attribuer désormais au niveau intercommunal les logements sociaux permettra de combattre les inégalités et de mieux répartir l'effort de solidarité.
Ces mesures seront notamment déclinées dans le cadre d'une future loi Egalité et Citoyenneté, déposée au Parlement cet automne et discutée au 1er semestre 2016.
 
Thierry Repentin
Un délégué interministériel à la mixité sociale dans l'habitat est nommé
Un décret instituant un délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat a été présenté en Conseil des ministres du 15 avril. Thierry Repentin a été nommé à ce poste par décret du 23 avril 2015. Sa mission ? Aider les préfets pour la mise en œuvre des mesures prévues par la loi qui obligent certaines communes récalcitrantes à atteindre 25% de logements sociaux à l'horizon 2025. Il aidera notamment les préfets à prendre les arrêtés de carence et à mettre en place les outils nécessaires à la production directe de logements sociaux : mise en œuvre du droit de préemption urbain ; délivrance de permis de construire ; modification du plan local d’urbanisme ; intermédiation locative ; montage des programmes de logements avec les bailleurs sociaux…


35 000 logements intermédiaires neufs en 2019

Le plan de relance pour la construction prévoit la construction de 35 000 logements "intermédiaires" en zone tendue d'ici à 2019.

La construction de ces logements est répartis entre plusieurs fonds : 
  • 13 000 logements financés par le Fonds d’investissement créé par l’Etat doté d’un milliard d’euros ;
  • 10 000 logements financés par le Fonds de logement intermédiaires (FLI) constitué par les investisseurs institutionnels ;
  • 12 000 logements financés par le groupe SNI.
En novembre 2015, La Banque européenne d’investissement (BEI), dans le cadre du Plan d'investissement pour l'Europe, a accordé un prêt de 500 millions d’euros pour la construction de ces logements intermédiaires. Un prêt qui intervient en complément de l’augmentation de capital du groupe SNI par la Caisse des dépôts de 900 millions d’euros.
 
Le logement intermédiaire : maillon intermédiaire entre logement social et privé
Comme son nom l’indique, le logement dit "intermédiaire" se situe entre le "logement social" et le "logement privé". Il permet de loger les ménages dont les ressources ne permet pas de prétendre  au logement social, mais toutefois insuffisantes pour accéder aux logements du parc privé. Les loyers sont plafonnés à 15 ou 20 % en dessous des prix du marché. En cas d’achat, le prix d’acquisition est inférieur à celui du marché. Ils répondent aux dernières normes en matière de performance énergétique.
> Ordonnance créant le logement intermédiaire (février 2014)

Libérer du foncier public

D'ici à 2016, le Gouvernement prévoit la cession de très nombreux terrains publics aux collectivités locales pour la construction de près de 110 000 logements. En juin 2014, RFF et la SNCF ont signé une charte d’engagement du monde ferroviaire au service de la politique publique du logement. D'ici à 2018, la SNCF et RFF vendront 230 hectares de terrain sur 150 sites. Cela permettra de réaliser entre 15 000 et 20 000 logements dont 40% en Ile-de-France. 
 
La Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (Cnauf) a vocation à suivre la mise en œuvre du dispositif mais également à débloquer et à accélérer les procédures de cession de ces terrains pour accompagner la relance de la construction engagée par le Gouvernement. Le 1er octobre 2014, les premières remontées des préfets de région ont permis à cette commission d’identifier six dossiers qui nécessitaient son intervention pour en lever les freins. Ces six cessions seront accélérées et permettront à terme la construction de près de 2 500 logements.  Et selon les premiers retours des préfets de région, qui avaient pour mission d'identifier des sites sur lesquels prioriser leur action, 74 terrains ont d’ores et déjà été recensés.

Mobilisation du foncier privé

Pour relancer la construction, il est indispensable de libérer des terrains, en particulier dans les zones où l’offre de logements est insuffisante. Cela permettra aussi de faire baisser le coût du foncier qui pèse sur les prix de l’immobilier en France.

Pour cela, le plan de relance en faveur du logement prévoit :
 
  • d'aligner de façon pérenne la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention, à compter du 1er septembre 2014 ;
     
  • d'accorder un abattement exceptionnel de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de cession de terrains à bâtir pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015 ;
     
  • de créer un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de terrains réalisées jusqu’à fin 2015, à la condition qu’ils soient ultérieurement construits.

Le taux de TVA est abaissé à 5,5%  depuis le  1er janvier 2014 pour la construction et la rénovation de logements sociaux. Cette baisse de la TVA permettra de rénover chaque année 120 000 logements sociaux.

Simplifier les normes de construction

Manuel Valls
Relancer la construction, c’est une priorité sociale pour les familles, pour les jeunes - parce que notre pays peut s’appuyer sur une démographie dynamique - mais c’est aussi un impératif économique !
Manuel Valls
Le 29 août 2014, conférence de presse de présentation du plan de relance en faveur du logement

La multiplication des normes renchérit considérablement les coûts. Sans revenir sur la qualité des logements, il est nécessaire de revoir les règles et les normes qui se sont additionnées au fil du temps. 50 premières mesures de simplification ont été proposées par un groupe de professionnels. Elles sont adoptées et mises en œuvre.



Le 4 décembre 2014, Sylvia Pinel a annoncé de nouvelles mesures pour accompagner les professionnels du bâtiment. Cette nouvelle étape du plan de relance comporte 3 grands volets :
 
  • favoriser la modernisation et l'innovation dans la filière du bâtiment ;
  • simplifier les règles en matière d'urbanisme et de construction ;
  • accompagner les acteurs.
 
Parmi les normes de simplification de construction, l'autorisation de façades en bois pour les bâtiments à étages
50 mesures de simplification pour la construction
Sylvie Pinel a présenté en juin 2014, 50 mesures de simplification. Sont notamment concernés par la simplification des normes : la sécurité incendie, la performance thermique, l’accessibilité, le confort intérieur, l'électricité et les réseaux de communication...

Le 4 décembre 2014, 20 nouvelles mesures de simplification ont été présentées par la ministre. Ces mesures sont liées à :
  • la construction : notamment sur les questions de réglementation sismique et de sécurité incendie ;
  • aux procédures d’urbanisme, très attendues par les acteurs du bâtiment et de l’aménagement : notamment l’allègement des obligations en matière de stationnement dans les secteurs bien desservis par les transports en commun, qui entrera en vigueur dès la fin de l’année, et la réduction des délais d’obtention du permis de construire.
Ces nouvelles mesures auront un impact important sur les coûts de construction et sur les délais de sortie des opérations.

Modernisation et l'innovation au service de l'éco-construction

Pour Sylvia Pinel, "les nouveaux impératifs énergétiques et environnementaux doivent être perçus comme des moteurs de la croissance de demain, pour nos industries, et particulièrement pour le bâtiment." En cela l'innovation est un vecteur indispensable au développement du secteur de la construction. L'un des grands volets du plan de relance de la construction est de favoriser la modernisation et l'innovation (rénovation thermique, économies d’énergie, matériaux biosourcés, qualité de l’air domestique,  habitat modulaire,  nouveaux matériaux, techniques innovantes…) pour aller vers la transition numérique et écologique des bâtiments.
 

La révolution numérique, une chance


L’usage du numérique est source d’amélioration de la qualité des constructions, de baisse des coûts et de meilleur confort du bâtiment.
Sylvia Pinel a rappelé que les nouvelles technologies dans le secteur de la construction n’est pas réservée aux grands groupes du BTP, mais qu’elle doit bénéficier à toutes les entreprises, quelle que soit leur taille : "Les nouvelles technologies constituent un réel facteur de compétitivité et d’attractivité pour nos entreprises. Nous devons donc y investir rapidement si nous voulons accélérer la relance. Le numérique doit être mis au service de toutes les opérations, tant les gros chantiers de construction que les petits chantiers de rénovation."
 
L’innovation est un vecteur de qualité. Elle permet de répondre à des exigences de plus en plus élevées en matière de sécurité, de confort, de durabilité, de performance énergétique et environnementale. Elle améliore le cadre de vie des habitants. Tout simplement.
Sylvia Pinel (en visite au Salon de la construction et du bâtiment, Batimat. Novembre 2015)
70
millions d'euros pour l'innovation et la modernisation
Le Gouvernement va consacrer 70 millions d’euros pour mener à bien trois chantiers majeurs :
  • un plan de transition numérique du bâtiment. Sur la base du rapport remis à la ministre par Bertrand Delcambre, ambassadeur du numérique, ce plan permettra une évolution technologique du secteur du bâtiment. Cela fera baisser les coûts des travaux de construction et d’entretien des bâtiments, augmentera la productivité des entreprises, et favorisera l’attractivité et la création d’emplois ;
  • un plan de recherche et développement sur l’amiante dans le bâtiment. Il permettra de développer des technologies fiables pour réduire les coûts et délais de détection et de traitement de l’amiante, lors des travaux de rénovation des bâtiments. Une feuille de route précise sera présentée début 2015 ;
  • un plan d’action pour la qualité de la construction et la transition énergétique. Il s’agit d’accompagner la montée en compétences et la professionnalisation des acteurs du bâtiment.

Des mesures fiscales en faveur de la rénovation énergétique
  • Réduction à 5,5 %  de la TVA sur les travaux de rénovation énergétique ;
  • Taux unique à 30 % (contre 15 % ou 25 % aujourd’hui selon les cas) pour le crédit d’impôt développement durable pour les travaux de rénovation.
https://twitter.com/SylviaPinel/status/661523639808978945/photo/1?ref_src=twsrc^tfw
 

 

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Où en est-on ?

Ségolène Royal et Sylvia Pinel annoncent la publication des textes officiels relatifs l’éco-prêt à taux zéro

Ségolène Royal et Sylvia Pinel annoncent la publication au Journal officiel des 2 décrets et de l’arrêté relatifs à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Ces textes doivent permettre la mise en œuvre des annonces du Plan de relance du logement présenté le 29 août 2014 et notamment de favoriser la rénovation énergétique des logements. Le Gouvernement a pour objectif de tripler le nombre de bénéficiaires de l’éco-prêt à taux zéro, pour accélérer les économies d’énergie dans le logement et relancer les travaux dans le bâtiment, en accompagnement du projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte. Les ministres engagent les banques à prendre leurs responsabilités pour développer la distribution de l’éco-prêt à taux zéro.